JAVNE POVRŠINE v območjih večstanovanjskih sosesk v Ljubljani

Projekt ”JAVNE POVRŠINE, identificiramo probleme, iščemo rešitve, predlagamo ukrepe” zasluži vso pozornost in podporo. To velja tudi za objavljene prispevke, kjer bi želel posebej podpreti stališča gospe Martine Lipnik. Gre za ureditev perečih in aktualnih problemov lastništva javnih površin, kjer se razmere prej slabšajo kot pa izboljšujejo. V stanovanjskih soseskah že dolgo prihaja do divjega prilaščanja javnih površin, pogosto so zemljiško knjižni lastniki  gradbene firme v stečaju (npr. GPG Grosuplje), kjer stečajni upravitelji na zelo različne načine rešujejo vprašanje lastništva. Osnovna značilnost teh dogajanj je neaktivnost organov Mestne občine Ljubljana, ki ne izvajajo svoje  naloge, tj. ureditev evidenc, lastništva in pravnega statusa javnih (mestnih) površin. Stališča predstavnikov MOL so ista že ves čas, odkar se to vprašanje obravnava: problema v bistvu ni oz. ni pomemben, mestna uprava dela vse, kar je predpisano. Politične volje ni, uprava naj bi bila že tako preobremenjena,  čaka se na dokončanje določenih postopkov, sredstev za vzdrževanje ni in podobno. Isti razlogi so bili navedeni tudi pred 15. oz. 20. leti, ko smo nekateri člani komisije za potrjevanje programov opremljanja stavbnih zemljišč vztrajali, da se mora izvedba programa zaključiti po veljavnih predpisih o graditvi objektov. To pomeni, da bi morali imeti zgrajeni objekti in javne površine uporabno dovoljenje ter urejeno lastništvo oz. potrebne služnosti v zemljiški knjigi.

Ureditev evidenc, lastništva in pravnega statusa javnih površin je temeljna naloga MOL. Na tej podlagi se ureja njihova uporaba in vzdrževanje ter se v daljšem obdobju omogočajo potrebni investicijski posegi in prenova sosesk, v končni fazi pa se stanje lastništva  povezuje še z davčno politiko na področju nepremičnin. Ljubljana bi lahko kot ”Zelena prestolnica Evrope 2016” med svoje zaveze za nadaljnje izboljšave in trajnostni razvoj, kot prispevek za izboljšanje kakovosti življenja številnih prebivalcev stanovanjskih sosesk, pripravila tudi program sanacije neurejenega stanja javnih mestnih površin v stanovanjskih soseskah.   

V prispevku želim podati kratek prikaz opredelitve javnih površin v zakonodaji in prostorskih aktih pred letom 1990.

1.

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL; Ur.l.RS, št. 45/08 in 59/11) v 30. členu določa pripadajoče zemljišče za stavbe, zgrajene pred 1. januarjem 2003. V mnogih primerih je lastninjenje vezano na merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki so veljali v času izgradnje. Zato se posebej izpostavlja vprašanje, kako so bile javne površine opredeljene v takratni zakonodaji in v prostorskih aktih.

Zakon o urbanističnem planiranju (Ur.l.SRS, št. 16/67, 27/72, 8/78) je veljal od maja 1967 do junija 1984. Zakon je določal, da se za mesta oz. posamezna območja izdela zazidalni načrt (ZN), ki mora poleg ostalega vsebovati tudi načrt parcelacije, načrt komunalnih naprav, predračun komunalne ureditve itd. Na tej pravni podlagi je izdelana večina ZN večjih sosesk v Ljubljani. Sama identifikacija posameznih parcel ne bi smela biti večji problem, ker je to področje v ZN sorazmerno podrobno obdelano. Bistveno vprašanje ločevanja javnega in zasebnega je vezano na zakonsko ureditev urejanja in financiranja stavbnega zemljišča. V tem času so veljali Zakon o urejanju mestnega zemljišča – Ur.l. LRS, št. 8/63 nato Zakon o urejanju in oddajanju stavbnega zemljišča – Ur.l. SRS, št. 42/66 ter Zakon o upravljanju in razpolaganju s stavbnim zemljiščem – Ur.l. SRS, št. 7/77. Na tej podlagi so nato praviloma še občine sprejemale svoje odloke (Npr. v Ljubljani je mestni svet sprejel odlok o urejanju in oddajanju stavbnega zemljišča na območju  mesta Ljubljane, Glasnik št. 2, 7.2.1967).  Urejanje stavbnega zemljišča je ločeno na pripravo in opremljanje, ki zajema komunalne objekte individualne in skupne rabe. V zadnjo skupino so vključene ulice, ceste, trgi, poti, javna parkirišča, javni parki, zelene površine, javna otroška igrišča itd. Stroške urejanja stavbnega zemljišča je plačal investitor stanovanjske gradnje občini oz. njeni pooblaščeni organizaciji (komunalni prispevek), ki je načrtovane naprave zgradila in predala v uporabo. (V objavljenih prispevkih je na spletni strani gospoda Stareta v zvezi s sosesko SŠ-6 omenjena pogodba med skladom za komunalno urejanje zemljišč občine Ljubljana – Šiška in gradbeno firmo GIPOSS, sklenjena leta 1965. Firma je bila dolžna prispevati k stroškom za komunalno ureditev 14% od cene stanovanj, sklad pa je moral zgraditi ceste, pešpoti, javna parkirišča, javne zelenice, parke, otroška igrišča itd.).

Načrtovalsko – urbanistično ter izvedbeno in finančno je bil sistem javnih objektov in površin zakonsko jasno določen in tudi ločen od gradnje in prodaje stanovanj oz. stanovanjskih stavb. Javne površine in javna infrastruktura niso bile nikoli predmet prodaje oz. nakupa s strani etažnih lastnikov, ker jih je občina zgradila oz. financirala s komunalnim prispevkom in je bila dolžna nato to infrastrukturo upravljati in vzdrževati.

2.

Junija 1984 je na tem področju pričela veljati nova zakonska ureditev in sicer:

– Zakon o urejanju prostora,

– Zakon o urejanju naselij in drugih posegov v prostor,

– Zakon o stavbnih zemljiščih. (Vsi so objavljeni v Ur.l. SRS, št. 18/84).

Tem paketu je sledil še zakon o graditvi objektov (Ur.l. SRS št. 34/84 ).

Za nova naselja oz. sosesko je bil kot prostorski izvedbeni načrt (PIN) predpisan zazidalni načrt, za prenovo in dopolnilno gradnjo pa ureditveni načrt. Izven ureditvenih območij naselij so bili posegi v prostor regulirani s prostorskimi ureditvenimi pogoji (PUP-i). Vsebina prostorskih aktov je bila zelo podrobno določena v podzakonskih predpisih. V zvezi s tem je objavljeno Navodilo o vsebini posebnih strokovnih podlag in o vsebini prostorskih izvedbenih aktov (Ur.l. SRS, št. 14/85). Navodilo je obsežno in zelo podrobno. V PIN se zahteva prikaz obstoječih in predvidenih objektov ter odprtih prostorov, določitev funkcionalnih površin, ki pripadajo objektom oziroma površine, ki bodo v zasebni rabi in njihove ureditve, javne odprte površine po namenu z njihovo ureditvijo, zelene površine z njihovo ureditvijo itd. Z vidika normativne ureditve je bila torej predpisana jasna vsebina PIN, kjer se je zahtevala razmejitev zasebnih in javnih površin ter njihova podrobnejša opredelitev.

Zakon o stavbnih zemljiščih je določil, da za izvedbo nalog s tega področja občina ustanovi sklad stavbnih zemljišč, ki je pravna oseba. Vodi ga upravni odbor. Predpisana je vsebina urejanja stavbnih zemljišč (priprava in opremljanje, ki se deli na individualne in kolektivne naprave). V zvezi s tem je izdano še navodilo, kaj se šteje za sekundarno, primarno in magistralno omrežje. Urejanje je izvajano na podlagi investicijskih programov urejanja stavbnih zemljišč, ki jih je sprejemal sklad, njihova vsebina pa je temeljila na PIN. Izdano je bilo tudi navodilo o enotni metodologiji za pripravo investicijskega programa urejanja stavbnih zemljišč. Investitorji so bili dolžni skladu plačati sorazmerni del stroškov urejanja stavbnih zemljišč (prispevek), sklad pa je bil dolžan načrtovani javni program zgraditi in ga predati upravljalcem.

Prostorska in zemljiška ureditev je bila usklajena in komplementarna. V PIN-ih je prikazana vsa vsebina javnega in zasebnega programa, na tej podlagi je izdelan investicijski program urejanja stavbnega zemljišča, investitorji so bili dolžni plačati prispevek skladu stavbnih zemljišč. Stanovanjski in spremljajoči objekti so imeli jasno določena svoja funkcionalna zemljišča oz. svoje površine, javni program oz. javne površine pa je financiral sklad.

3.

Analiza pretekle prostorske zakonodaje, vsebine takratnih prostorskih aktov in sistema izvedbe prostorskih projektov bi morala dati podlago za določitev osnovnih pravil lastninjenja stanovanjskih objektov in pripadajočega zemljišča ter za ureditev evidenc in lastništva javnih površin. Tudi ob jasnih izhodiščih za razmejevanje javnega in zasebnega bo kljub temu še veliko nejasnosti in problemov, ker je nenehno prihajalo do sprememb v praksi urbanističnega načrtovanja in tudi v normativni ureditvi.  Ljubljana je na tem področju doživela največjo (nevidno) spremembo leta 1991, ko je bilo ob spremembah dolgoročnega plana ne glede na zahtevnost in obseg novogradenj, namesto veljavnih zazidanih načrtov, predpisano urejevanje mesta s prostorskimi ureditvenimi pogoji (PUP-i) (Ur.l. RS, št. 23/91). Na tej podlagi je prenehala veljavnost več sto zazidalnih načrtov, nadomestili pa so jih PUP-i brez prave vsebine glede javne infrastrukture in javnih površin.

Upoštevanje pravne ureditve v času gradnje stanovanjskih objektov pomeni, da se v povezavi z etažno lastnino lastnini to, kar je bilo v kupoprodajnih pogodbah prodano. Najmanj vzporedno bi moralo potekati tudi urejevanje evidenc in lastništva javne (mestne) infrastrukture in javnih (mestnih) površin, ki je bila financirana s komunalnim prispevkom. Izhodišče pri vzpostavljanju etažne lastnine na stavbah in pri določanju pripadajočega zemljišča bi moralo določati, da se ne sme in pravno ne more privatizirati omenjene javne infrastrukture oz. javnih površin. Občina je od investitorjev stanovanjskih objektov (oz. posredno od kupcev stanovanj) dobila plačan komunalni prispevek, z njim zgradila načrtovan javni program in sprejela obveznost za zagotavljanje njegove redne rabe. To pa je osnovni pogoj za zagotavljanje kakovosti bivanja in sobivanja v soseski. 

 ZVEtL pri določanju pripadajočih zemljišč k stavbam omenja dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostori za igro in podobno. Navedba napeljuje k privatizaciji oz. fevdalizaciji javnega prostora, lastniško drobljenje, ki bo onemogočalo bodoče investicijske posege (izboljšave) in bo bivalne razmere v soseskah dolgoročno prej poslabšalo kot popravilo. Če MOL ne bo pričel na tem področju izvajati svojih temeljnih nalog, bo  pač fevdalizacija javnega prostora stanovanjskih sosesk edina možna rešitev.

 

Jože Kavčič

Ljubljana, 05.01.2016.

Advertisements